中國證監(jiān)會各派出機構，上海證券交易所，深圳證券交易所，北京證券交易所，中國證券登記結算有限責任公司，中國證券業(yè)協(xié)會，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會：

為貫徹落實黨的二十屆三中、四中全會和中央經(jīng)濟工作會議精神，按照《國務院關于加強監(jiān)管防范風險推動資本市場高質量發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2024〕10號）工作部署，推動不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱REITs）市場高質量發(fā)展，完善基礎制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場功能，增強多層次資本市場服務實體經(jīng)濟質效?，F(xiàn)就有關事項通知如下。

一、推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展

（一）深刻認識發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)REITs的重要意義。推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展是資本市場落實黨中央、國務院關于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。各單位要高度重視、精心組織，督促REITs市場各主體、各參與方、各環(huán)節(jié)嚴格落實有關監(jiān)管要求和風險防控要求，切實做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs各項工作，確保取得實效。

（二）激發(fā)市場主體活力。結合商業(yè)不動產(chǎn)特點，明確商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場化準入安排，著力穩(wěn)定預期、提升效率，更好激發(fā)市場主體活力、充分發(fā)揮市場優(yōu)勢。重點支持符合政策導向、具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs，提高發(fā)行上市效率。鼓勵REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補或運營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領域資產(chǎn)整合，提升規(guī)模效應和風險分散能力。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的銀行保險業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機構參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs業(yè)務。有序拓展原始權益人范圍。

（三）加大工作推動力度。各證監(jiān)局要充分發(fā)揮屬地監(jiān)管優(yōu)勢，加強政策宣傳解讀，推動優(yōu)質資產(chǎn)培育，及時協(xié)調推動解決轄區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展過程中的堵點難點。證券交易所要持續(xù)提高市場推廣質量，提升上市審核質效，優(yōu)化市場服務，增強市場獲得感。進一步壓實基金管理人、財務顧問等機構的盡職調查與核查把關責任，確保商業(yè)不動產(chǎn)REITs信息披露真實、準確、完整，嚴把資產(chǎn)合規(guī)關、風險關和質量關。

二、加快推進REITs市場體系建設

（四）推進市場擴容擴圍。持續(xù)加大優(yōu)質REITs供給，推動市場業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風險抵御能力，不斷增強其長期價值創(chuàng)造的內生動力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權益融資渠道。

（五）加強二級市場建設。豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。加大力度引導保險資金、社?；?、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動將REITs納入滬深港通標的范圍，擴大市場高水平對外開放。推動專業(yè)投資機構加強REITs投研能力建設，倡導投資者關注資產(chǎn)基本面與長期投資價值。

（六）不斷完善市場生態(tài)。完善REITs發(fā)行與交易機制，優(yōu)化以市場化為導向的REITs估值與發(fā)行定價機制，規(guī)范推介、詢價、定價、配售等發(fā)售行為。結合不動產(chǎn)運營特點與風險收益特征，強化REITs信息披露和市場約束。持續(xù)加強與相關部門溝通協(xié)調，積極推動REITs配套政策落實落地，提升政策合力。加快推進REITs專項立法及部門規(guī)章的制定工作，著力提升制度的包容性和適應性，夯實REITs市場高質量發(fā)展的法治基礎。健全多層次REITs市場體系。

三、完善REITs申報注冊制度機制

（七）優(yōu)化審核注冊流程。健全規(guī)范透明、權責清晰的REITs審核注冊流程，統(tǒng)一審核理念與標準，完善工作機制，優(yōu)化環(huán)節(jié)銜接，更好發(fā)揮集體決策把關機制作用，切實提升審核注冊效率。強化公權力運行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質量控制體系與廉政監(jiān)督機制，為REITs審核注冊流程規(guī)范運行提供堅實保障。強化證監(jiān)會對證券交易所REITs上市審核工作的業(yè)務指導與監(jiān)督檢查，一體推進審核質量、效率提升與廉政風險防控。REITs審核注冊工作堅持“能公開、盡公開”原則，接受社會監(jiān)督。

（八）健全市場化標準體系。堅持REITs作為資產(chǎn)上市平臺的證券本質屬性，持續(xù)完善針對不同業(yè)態(tài)資產(chǎn)的REITs審核重點關注事項和信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”原則，以適當形式公開相關標準。及時總結REITs審核注冊實踐中的共性問題，研究形成解決方案并向市場傳導，促進形成穩(wěn)定預期。研究建立與無風險利率等市場基準掛鉤的、更具靈活性的收益率要求。監(jiān)督REITs回收資金使用，嚴格遵照國家產(chǎn)業(yè)政策、外匯管理和相關法律法規(guī)規(guī)定，重點支持盤活存量，鼓勵用于擴大投資。

四、加強監(jiān)管與風險防范

（九）健全全鏈條監(jiān)管機制。遵循REITs特點規(guī)律和風險特征，完善覆蓋盡職調查、發(fā)行定價、上市交易、資產(chǎn)運營管理、信息披露等全鏈條監(jiān)管制度，強化對不動產(chǎn)資產(chǎn)質量、運營管理、治理水平的穿透式監(jiān)管。證監(jiān)局要堅持問題和風險導向，做好REITs日常監(jiān)管與風險監(jiān)測處置，及時發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風險事件。證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導、現(xiàn)場檢查等方式嚴把REITs發(fā)行上市準入關，做好上市交易、信息披露、風險監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實維護市場平穩(wěn)運行。證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會要加強對基金管理人、財務顧問、網(wǎng)下投資者等REITs參與主體的自律管理。強化科技監(jiān)管應用。

（十）促進市場主體歸位盡責。持續(xù)壓實基金管理人的REITs主動管理職責，通過協(xié)議安排、監(jiān)督檢查等方式強化運營管理機構對不動產(chǎn)的運營責任，更好發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方專業(yè)優(yōu)勢，提升運營管理效能，持續(xù)增強REITs運營質量和分紅能力。督促基金管理人、基金托管人、財務顧問、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權益人及其他專業(yè)機構，嚴格依照法律法規(guī)、合同約定和公開承諾切實履行職責。依法打擊違法違規(guī)行為，保護投資者合法權益。

（十一）維護市場平穩(wěn)運行。著力健全REITs信息披露制度，提升信息披露的透明度、標準化和及時性，強化對重大事件的臨時披露要求。進一步健全REITs交易監(jiān)測監(jiān)控機制，加強風險監(jiān)測預警，維護二級市場平穩(wěn)運行，有效防范化解重大風險，不斷增強市場韌性和抗風險能力。強化預期引導和投資者教育，多種方式開展政策解讀與輿論宣傳，持續(xù)營造良好市場環(huán)境。

請各單位各司其職、協(xié)同聯(lián)動，切實提升監(jiān)管合力，積極推動REITs各項工作落實落地。

中國證監(jiān)會

2025年12月31日